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Financement d'un projet immobilier en Suisse

Propositions de financement immobilier

Plus qu’un simple investissement : le rêve de vivre entre ses propres quatre murs se réalise avec l’acquisition d’un logement en propriété. Comment financer l’achat d’un bien foncier?
 
La plupart des nouveaux acquéreurs ont recours à un prêt hypothécaire bancaire pour le financement de leur logement en propriété. La part de capitaux propres doit en tout s’élever à au moins 20 % du prix d’achat total (valeur vénale). 

Capitaux de prévoyance 
Les économies et la propriété d’un terrain ainsi que les avoirs de la prévoyance professionnelle du troisième et du deuxième pilier sont considérés comme fonds propres, et cela en principe soit comme nantissement, soit comme retraits anticipés.

Nantissement
Un nantissement n’accroît pas les capitaux propres, mais conduit à une hypothèque plus élevée (plus de 80 % du prix d’achat). Les banques accordent couramment un taux d’intérêts avantageux pour la première hypothèque en cas de bonne couverture. Un autre avantage du nantissement réside dans le fait que la totalité de la couverture d’assurance et de la prestation vieillesse est préservée. 

Retraits anticipés
Pour les retraits anticipés, la situation est différente vu que la charge d’intérêts baisse. D’autre part, les avoirs de vieillesse seront réduits. Si les prix immobiliers baissent et que le propriétaire doit aliéner son immeuble à bas prix, par exemple à cause de problèmes financiers suite à un divorce ou à la perte de sa place de travail, cela peut entraîner une situation qui pourrait menacer l’existence. C’est pourquoi on ne devrait pas percevoir en anticipé les avoirs du deuxième pilier si l’immeuble peut être financé d’une autre façon. 

Prêt hypothécaire
Une banque qui accorde un prêt hypothécaire exige, pour des raisons de sécurité, que l’objet financé par le prêt soit mis en gage. 

Les hypothèques en premier rang représentent en règle générale jusqu’à 65 % de la valeur vénale. Si ceci n’est pas suffisant pour le financement, on peut prendre une hypothèque en deuxième rang jusqu’à un montant de 80 %, c’est-à-dire pour 15 % de plus. En raison d’un risque plus élevé, le taux d’intérêts sera plus haut pour les hypothèques en deuxième rang.

Une inféodation de 80 % de la valeur vénale peut toutefois entraîner des risques. Par des temps où les prix immobiliers sont en baisse, les banques exigent des dépôts afin de ramener la limite de l’inféodation au maximum à 80 %. Si un propriétaire ne possède pas de liquidités dans un cas semblable, il sera éventuellement contraint à vendre son immeuble.

Dépenses courantes
Les dépenses courantes annuelles d’un immeuble se composent de la manière suivante :

  • les intérêts hypothécaires
  • l’amortissement de la 2e hypothèque
  • les frais annexes et d’entretien

 
Si le financement se fait avec 80 % de capital emprunté les dépenses courantes s’élèvent à environ 6 % du prix d’achat ; c’est la règle de base. Ce montant ne doit pas dépasser le tiers du revenu brut annuel, dans le cas contraire l’immeuble ne serait plus supportable du point de vue financier. Il faut compter en général environ 1 % de la somme investie pour les frais annexes et d’entretien annuels. Des prisées plus conservatrices partent cependant de 2,5 % (les frais d’entretien augmentent avec le temps vu que l’état de l’immeuble se détériore). 

Conseils

  • Lors du calcul, référez-vous aux charges et avantages fiscaux des variantes de financement sans oublier l’alternative du loyer.
  • Tenez aussi compte de la perte du revenu des capitaux propres que vous subissez lors de l’acquisition d’un logement en propriété.
  • Planifiez votre prévoyance vieillesse si vous ne l’avez pas encore fait. En cas de décès d’un partenaire, le partenaire restant et les enfants doivent être protégés de sorte qu’ils puissent garder la maison.


Source: Infomaison, ouvrage pour maison individuelle